O quadro de áreas nada mais é do que a somatória das áreas construídas apresentadas em projeto, somadas, separadas por tipos de construções.
 

A construção principal é a área geral do imóvel, por exemplo, se for residência, engloba os ambientes básicos como salas, cozinha, banheiros e dormitórios. Existem as áreas que podem ser beneficiadas (ou não) como áreas de cobertura sem laje, tais como, garagem, varandas, áreas de serviços e sacadas. Vale lembrar que, o termo sem laje ou cobertura leve (dependendo do município), não podem se aplicar aos ambientes principais, mesmo que a construção principal do imóvel não tenha laje, pois é uma questão de tributação e não necessariamente ter ou não ter laje na prática.
 

Além das áreas principais e das áreas sem laje (ou coberturas leves), existem também alguns tipos de coberturas que nem tributadas são, que são os beirais e as coberturas permeáveis.
 

Beirais podem ser extensões de telhas ou de lajes que ultrapassam as paredes externas da construção, porém, para que sejam considerados como beirais e não sejam tributados como varandas, essas extensões não podem ultrapassar 1,00m além da parede externa.

Já as coberturas permeáveis são aquelas que não impedem a passagem de águas de chuva, por exemplo, tais como pergolados (mesmo que o pergolado tenha uma trepadeira ou parreira, não podendo ser coberto por vidros, acrílicos ou policarbonatos, mesmo que translúcidos), estruturas em madeira ou metálicas com coberturas em palha (quiosque, por exemplo) ou sombrite (coberturas de garagem de supermercados e condomínios prediais).
 

Agora que sabemos como é composto um quadro de áreas, precisamos entender algumas regras construtivas e como se chega à área total de um imóvel.
 

Toda cidade tem um código de obras, além do código sanitário estadual (que serve de base para todas as construções), sendo assim, cada qual tem suas próprias regras e que, eventualmente se diferem dentro do mesmo município, de acordo com os zoneamentos (que são as sub áreas de um município, tratadas cada qual com seu interesse por tipos de construções). Em geral, os municípios permitem que os terrenos tenham 80% de sua capacidade ocupada e 1,5 vezes o seu tamanho, de área construída. Como isso é possível, construir 1,5 vezes o tamanho de um lote?

 

Vamos lá, parece complexo, mas não é!


Área ocupada de um lote é o contorno do que se vê de cima, o contorno da construção, ignorando os pavimentos, ou seja, depois dos pavimentos projetados, contorna-se a construção acima do terreno e, esse contorno não pode ultrapassar 80% da totalidade do lote.
 

Porém, quando se trata de área construída, fala-se em somatória de pavimentos, ou seja, soma-se separadamente a área total do pavimento térreo à área total do pavimento superior, por exemplo, e a somatória de ambas, não pode ser maior do que 1,5 vezes o tamanho do lote.
 

Se tivermos um terreno de 300 metros quadrados e utilizarmos 80% da sua ocupação com a construção do pavimento térreo, teremos 240 metros quadrados de construção, porém, se decidirmos replicar essa construção no pavimento superior, embora estejamos dentro do permitido de ocupação, estaríamos estourando o limite de área construída, uma vez que teríamos 480 metros quadrados de construção e o limite do lote é de 450 metros quadrados.
 

Sendo assim, é importante que ambos os fatores sejam levados em consideração na hora de projetar e, principalmente em construções de aumento, pois pode ser que esteja no limite de ocupação e ao construir um pavimento superior em um momento futuro, não possa simplesmente ocupar a mesma área no pavimento superior.
 

Agora a pergunta mais importante, mas por que de todas essas regras e cálculos?
 

Essas regras servem para que se possa garantir o mínimo de qualidade nas construções, levando em consideração áreas de iluminação natural e ventilação nos imóveis. Além de garantir um padrão de construções em um determinado zoneamento, já que as áreas de ocupação e construção variam de acordo com os padrões de cada bairro e de acordo com as permissões de construções de cada área da cidade.
 

Os quadros de áreas em si, servem também para que os órgãos municipais e federais tributem o imóvel de diversas maneiras.
 

O primeiro imposto que se aplica a partir da sua área de construção total, é o IPTU. O IPTU é um imposto municipal que tributa desde o terreno até a área de construção existente, porém, para esse imposto, o tipo de construção não importa, apenas é levado em consideração a área total do imóvel e o valor venal do terreno, definido de acordo com o padrão do bairro em que ele se encontra.
 

Assim que a construção é finalizada, a prefeitura emite a cobrança do ISS, que é o imposto sobre serviços. Esse imposto na verdade é recolhido através das notas emitidas pelos prestadores de serviços de mãos de obra, porém, se os mesmos executarem os serviços sem emissões de notas, o imposto passa a ser devido pelo imóvel, através do seu proprietário legal. Para esse imposto, já se leva em consideração as construções principais e construções em coberturas sem laje. O percentual de imposto é o mesmo, porém o custo considerado de execução de cada tipo, é diferenciado.
 

Por fim temos a cobrança do INSS, pela receita federal. Esse imposto também é devido pelos prestadores de serviços, que devem recolher INSS dos seus funcionários, porém, assim como no ISS, se não recolhidos ou se os serviços forem emitidos sem notas, o valor será devido pelo proprietário do imóvel. Esse imposto também leva em consideração a metragem total, se diferenciando pelos tipos de construções, principal e cobertura sem laje, porém existem algumas particularidades, como a classificação do padrão da obra a partir da quantidade de banheiros existentes no imóvel (lavabos são considerados banheiros) e alguns descontos em casos de utilizações de concretos usinados em quaisquer etapas da obra.
 

Por fim, temos o imposto do ITBI, porém esse é um imposto pago ao município, toda vez que o imóvel é transferido de um proprietário para outro. Esse imposto não leva em consideração metragens, mas sim percentual do valor total da venda ou valor venal. Esse imposto só não é aplicado em casos de transferência de imóveis por motivos de falecimentos, quando o imóvel é transferido para um herdeiro legal. Existem também a possibilidade de isenção do imposto quando a pessoa física adquire o seu primeiro imóvel, porém, mesmo que essa pessoa venda esse imóvel e no futuro, adquira um novo imóvel, sem ter nenhum imóvel em seu nome no momento, ela terá de pagar o imposto.

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